미국, 강한 주택 구매 및 리모델링 수요로 건설 시장 확장 중

- 경기 회복 추세, 낮은 대출 금리 등으로 신규 주택 및 리모델링 수요 증가 -

- 텍사스, 플로리다 주 등 남부 지역 주택 건설 특히 활발 –

 

 

 

백신 공급 확산으로 인한 경기 회복 추세, 낮은 주택 대출 금리, 젊은 인구 증가 등의 이유로 미국 주택 건설 시장은 확장 추세로 2020년 연 신규 주택 판매량은 2007년 이래 최대를 기록하였다. 이에 반해 건설 자재 공급 지연, 노동력 확보의 어려움으로 인해 주택 공급이 부족하여 미국의 주택 가격은 상승하고 있다. 지역별로는 인구의 유입이 많은 텍사스, 플로리다 주 등 남부 지역의 주택 건설이 활발하다. 집에서 머무는 시간이 많아짐에 따라 사무 공간, 주방 공간 등을 위한 리모델링 수요도 함께 증가하고 있다.

 

미국 주택 건설 시장 동향

 

2020년 미국의 단독 주택 건설은 약 100만 채로 전년대비 11% 증가하였다. 낮은 주택 대출 금리, 젊은 인구 증가에 따른 구매 수요 증가 및 아파트와 같은 다세대 주택 형태에서 단독 주택에 대한 선호가 높아짐에 따라, 단독주택은 2021년에는 5% 증가한 103만 채, 2022년에는 3% 증가한 107만 채가 건설될 것으로 보인다. 코로나19로 인한 재택근무로 더 넓은 주거 공간을 선호하게 되었고, 지역에 상관없이 근무를 할 수 있게 됨에 따라 2020년 아파트와 같이 주로 도시 내에 건설되는 다세대 주택 건설은 약 39만 채로 전년대비 3% 감소하였다. 2021년에도 이런 경향이 지속되어 다세대 주택 건설은 11% 감소한 약 35만 채가 건설될 것으로 보인다. 2022년에는 코로나19로 인한 영향이 감소되어 젊은 인구들이 도심으로 다시 이전을 하며 다세대 주택 수요가 다시 증가할 것으로 보여 약 5% 성장할 것으로 전망된다.

 

미국 단독 주택 건설 동향 및 전망

자료: NAHB(2021.2.)

 

미국 종합금융회사인 프레디맥(Freddie Mac)의 조사에 따르면 2020년 미국의 30년 고정 주택 대출 금리는 2.67%로 역사적으로 최저 수치를 기록하였다. 현재 미국의 주택 대출 금리는 약 2.7~2.75%로 소폭 상승하였으나 여전히 낮은 수준이다. 미국 주택 대출 금리는 10년 만기 국고 이자율과 같은 지표들의 상승 추세로 인해 2021년 말에는 3.10%, 2023년 말에는 3.55%로 상승할 것으로 전망된다. 그럼에도 여전히 금리가 낮은 상황이므로 주택 구매 수요는 높게 유지될 것으로 보인다.

  

또한 최근 몇 년 사이 미국 인구 중 25~39세 인구 비율이 꾸준히 증가하고 있는데, 이는 주택 구입을 원하는 가구가 증가한다는 의미로 해석할 수 있어 주택 구매 수요 증가의 한 요인이 되고 있다.

 

한편, 백신 공급으로 인한 경제 회복 추세, 젊은 인구 증가, 낮은 대출 금리로 인해 미국의 주택 수요는 높은 반면 공급은 부족한 상황이다. 2020년 말 기준 미국 내 판매 중인 신규 주택 수는 30만 채로 매우 낮은 수준이고, 판매 중인 기존 주택 수도 약 100만 채로 매우 적어 주택 구매자들이 주택을 구매하는데 어려움이 많다. 또한 기존 주택 소유자들이 시장에 판매를 위해 내놓는 주택 수가 적기 때문에 신규 주택 건설 필요가 더욱 크게 나타난다.

 

2020년 3월 신규 주택 판매량은 전년동기 대비 12% 증가하였으나, 팬데믹으로 인해 4월과 5월에는 마이너스 성장을 기록했다. 이후 높은 주택 구매 수요로 인해 2020년 연 신규 주택 판매량은 2007년 이래 최대를 기록하였다.

 

월별 신규 주택 판매량 증가율

자료: CoreLogic, NAHB(2021.2.)

 

수요는 증가하는데 반해 공급이 매우 적어 주택 가격은 상승하고 있다. 2020년 미국의 주택 가격은 5.7% 상승했으며, 2021년 상반기에는 약 9~10%, 하반기에는 4% 상승으로 인해 전반적으로는 6.9% 상승이 전망되고, 2022년에는 약 3.1% 상승 전망된다. 주택 가격 성장률이 약간 낮아지는 데에는 신규 주택 건설로 인한 공급 증가와 함께 팬데믹 이후 기존 주택 판매 수량도 소폭 증가하고, 대출 금리도 약간 상승할 것으로 전망되기 때문이다.

 

주택 리모델링 수요, 신규 주택 건축 수요가 높은데 반해 공급이 지연되고 있기 때문에 건설용 목재 가격은 상승세에 있다. 목재 가격은 2020년 4월 1TBF(Thousand Board Feet) 당 349 달러였으나 2021년 2월에는 1,018 달러까지 상승하였다. 목재 가격의 상승으로 인해 미국 주택 건설 가격이 16,000 달러가량 더 높아질 것이다.

 

미국 주택건설업 협회(NAHB)는 신행정부 출범과 관련하여 어떤 정책 또는 규제가 건설업자들에게 부담이 될 수 있는지에 대한 설문을 실시하였다. 이에 따르면 가장 많은 48%에 해당하는 주택건설업체가 연방정부의 환경 규제 및 정책에 관하여 가장 우려를 하고 있으며, 두번째로는 세금 인상 가능성에 대한 우려로 나타났다. 또한 금융기관이나 미국 직업안전위생국(OSHA)의 규제 가능성에 대한 우려도 증가했다. 노동력 수급에 영향을 줄 수 있는 이민정책에 대해 우려하는 비율은 27%였으나 전년과 동일한 수준을 나타내 신행정부로 인한 영향이 거의 없을 것으로 전망함을 시사했다.

 

신행정부 출범과 관련하여 부담이 될 수 있는 항목

자료: NAHB, KOTRA 달라스 무역관 정리(2021.2.)

 

지역별 건설 시장

 

2020년 미국의 인구는 텍사스와 플로리다 주에 집중되었다. 미국 순인구 증가의 약 50% 이상이 텍사스와 플로리다 주에서 일어났으며, 이외에는 애리조나, 노스캐롤라이나 주의 인구가 크게 증가하였다. 이에따라 텍사스, 플로리다 주의 신규 주택 수요가 더 크게 증가할 것임을 예상할 수 있으며, 이는 지난 10년간 미국 북동부, 중북부 지역에서 중남부, 남동부 지역으로 인구가 이동하는 경향과 다르지 않다.

 

미국 주별 인구 증가

(단위: 명)

주: 인구 증가 기준은 2019년에서 2020년 사이

자료: US Census Bureau, NAHB(2021.2.)

 

인구 유입과 주택 수요가 같이 움직이기 때문에, 신규 주택 판매량은 인구 유입량이 많은 남부지역이 매우 높다. 신규 주택 판매량이 높은 상위 5개 도시 중 텍사스 주의 달러스, 휴스턴, 오스틴이 포함되어있으며, 역시 남부지역인 조지아 주의 애틀랜타가 포함된다. 2019년 10월에서 2020년 9월 사이 달라스 지역 신규 주택 판매량은 약 40,000 가구였는데, 같은 기간 캘리포니아 주 전체의 신규 주택 판매량이 약 37,000 가구로 달라스 지역의 신규 주택 판매가 매우 활발하다는 것을 확인할 수 있다.

 

도미국 시별 신규 주택 판매량

주: 주택 판매량은 2019년 10월에서 2020년 9월 사이 기준

자료: CoreLogic, NAHB(2021.2.)

 

코로나19가 건설 산업에 미친 영향

 

현재 주택 건설 사업자들은 팬데믹 상황으로 인하여 건설 자재 수급에 어려움이 많은 것으로 보인다. 미국 주택건설협회(National Association of Home Buyers, NAHB)의 설문조사 결과에 따르면 건설 자재 공급이 부족하거나 지연이 되고 있다는 질문에 96%가 그렇다고 답했고, 62%는 심각한 수준이라고 밝혔다. 다른 애로 사항으로는 공공기관의 건설 승인 등이 지연되고 있다는 답변이 78%였으며, 노동 인력을 구하는데 어려움이 있다는 답변이 76%였으나, 건설을 위한 자본 유치에 어려움이 있다는 답변도 30%였다. 노동 인력 확보에 대한 문제는 코로나19 확산 이전에도 있었으나, 팬데믹의 영향으로 더 심각해진 것으로 보인다.

 

팬데믹 상황으로 인한 주택 건설 관련 애로 사항

자료: NAHB, KOTRA 달라스 무역관 정리(2021.2.)

 

팬데믹이 주택 수요에 미친 영향으로는 단연코 재택 사무 공간이 가장 컸다. 이는 신규 건설뿐만 아니라 리모델링에도 영향을 미쳐 많은 주택에서 재택용 사무 공간을 위한 리모델링을 실시하였고, 여전히 진행되고 있다. 또한 시 외곽 지역 주택 건설이 증가했으며, 비용과 인구밀도가 낮고, 건설이 용이한 외딴 시골 지역의 건설도 증가하였다. 여행이 줄어들면서, 현관, 테라스, 데크와 같이 마당의 야외 휴식 및 놀이 공간에 대한 수요가 커졌다. 이외에도 팬데믹으로 외식보다는 집에서 직접 요리를 하는 경향이 증가하면서 더 크고, 잘 구비된 주방이나 에너지 효율을 개선한 주택이나 규모가 더 큰 주택에 대한 수요가 증가하였다.

  

팬데믹으로 인해 재택 시간이 늘어남에 따라 소비자들의 주택 리모델링에 대한 욕구가 더 커져, 2020년 미국의 주택 소유주는 주택 리모델링을 위해 전년대비 약 6% 증가한 3390억 달러를 소비했다. 주택 가격이 높아짐에 따라 주택 소유주의 자기자본 비율이 높아지면서, 이를 활용해 리모델링을 하고 있는 것으로 나타난다. 또한 예전에 비해 주택을 사무용, 야외 활동 대체용 등 더 많은 용도로 활용함에 따라 주택 리모델링 수요가 꾸준히 늘고 있다. 2021년에는 3.7% 증가한 3520억 달러를 소비할 것으로 보여 관련 제품의 수요가 지속적으로 증가할 전망이다.

 

시사점 및 전문가 의견

 

보통 주택 수요는 GDP의 움직임과 함께 하는데, 2020년 팬데믹으로 인한 경제 축소에도 불구하고, 낮은 이자율, 젊은 인구 증가 등의 이유로 인해 주택 구매 수요가 크게 증가하고, 주택 가격도 상승하였다. 특히 텍사스, 플로리다 주와 같이 순 인구 유입량이 많은 지역의 주택 건설이 지속적으로 활발할 전망이다. 관련 우리 기업들은 주택 건설이 활발한 지역을 중심으로 시장 진출 기회를 노리고, 사무실 공간, 주방 공간, 야외 놀이 공간 등을 만들거나 확장하는 등의 리모델링 수요에 대응하는 방안도 고려해볼 수 있겠다.

 

한 건설 업체 관계자는 달라스, 오스틴 등 텍사스 주의 주요 도시의 인구 유입으로 인해 신규 주택에 대한 수요가 매우 높지만, 노동력을 확보하는 것이 매우 어려운 상황이라고 전했다. 2021년에는 상황이 더 심각해질 것으로 보인다고 우려하며, 미국 건설 산업의 성장은 기술과 경험이 있는 노동력 확보 유무에 달렸다고 예상했다.

 

주요 전시회는 산업의 최신 트렌드를 발견하고, 바이어, 동종업계 종사자들과의 네트워킹을 만들 수 있는 좋은 기회이므로 주요 전시회 참가를 고려하는 것도 좋은 방법이다. 건설 관련 기업 J사의 한 관계자는 최근 관련 전시회 참가 경험을 공유하며, "전시회 참가 이전에 자사의 트위터, 페이스북 계정으로 전시회 참가를 적극적으로 홍보하였는데 이를 통해 관심 있는 기업과의 네트워킹이 다수 이루어졌다"고 밝히며 전시회 참가의 중요성에 대해 이야기 하였다.

 

미국 주요 건설 전시회

자료: 각 전시회 홈페이지, KOTRA 달라스 무역관 정리

 

자료: NAHB, Freddie Mac, Haver Analytics, Corelogic, Bloomberg, KOTRA 달라스 무역관 의견 종합